Kalendarz wydarzeń
Czerwiec 2020
PnWtŚrCzPtSoNd
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Partnerzy

GARR SA
GAPP SA
FGRN SA

Kredyt w kryzysie


Wiadomości | Finanse 2008-12-08 14:28:55

Artykuł archiwalny
Ten artykuł jest starszy niż 12 miesięcy.

Od kilku tygodni prasa i pozostałe media odmieniają we wszystkich przypadkach dwa słowa: "kryzys finansowy". Co to właściwie znaczy ? Co się stało, że ceny nieruchomości lecą w tylu krajach na łeb na szyję, a bankom brakuje pieniędzy?

Co spowodowało kryzys? „To chciwość” – mówi prof. Marek Bryx, kierownik Katedry Nieruchomości w Szkole Głównej Handlowej.  „Akcjonariusze spółek chcieli zarabiać coraz więcej, prezesi banków też i w rezultacie udzielano kredytów tym, którzy ich dostać nie powinni”.

Wszystko zaczęło się w USA, gdzie banki przestały wymagać od kredytobiorców wkładu własnego i udzielały kredytu na sto procent wartości nieruchomości. W tych warunkach rósł popyt na domy, a więc i ceny szły w górę. Jednak dobra koniunktura nie trwa wiecznie, a kredyty trzeba spłacać. Banki szybko przekonały się, ile milionów ludzi w USA ma kłopoty z regulowaniem rat tak łatwo udzielanych kredytów, zaś spadająca wartość domów jest słabym zabezpieczeniem. A przecież pod te słabo zabezpieczone wierzytelności banki wypuszczały papiery wartościowe, które pozwalały odzyskiwać pożyczany na długie lata kapitał  i udzielać następnych pożyczek hipotecznych! 

Niestety, kryzysem już zaraziła się Europa. Nie tylko dlatego, że sytuacja w USA zawsze ma wpływ na koniunkturę europejską, ale dlatego, że amerykańskie papiery o słabym zabezpieczeniu były kupowane również przez europejskie banki. Tym razem wirtualny  pieniądz wypierał realny. „Jeżeli  podstawa papierów wartościowych psuje się, bo  ludzie    nie spłacają  hipotek – to spada wartość walorów, a ich nabywcy mają kłopoty”-  wyjaśnia prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
 
Kondycja finansowa banków w Polsce
Czy  banki w Polsce w większości powiązane przecież kapitałowo z bankami zagranicznymi  kupowały  ryzykowne papiery wartościowe? „Polskie banki nie inwestowały w tego typu papiery, nie kredytowały więc kredytobiorców o podwyższonym ryzyku. Tym samym polski sektor bankowy jest bezpieczny” -  podkreślają eksperci  z Komisji Nadzoru Bankowego. To na pewno optymistyczna wiadomość, ale czy Polacy spłacają swoje kredyty? Michał Macierzyński z Bankier.pl twierdzi, że kredyty hipoteczne w Polsce są bardzo dobrze spłacane, bo jedynie 1 proc. ogółu kredytów to złe kredyty. „To najniższy wskaźnik na świecie”  dodaje.
 
Czy to oznacza, że możemy spać spokojnie?
Jeszcze około półtora roku temu w Polsce kupowano nieruchomości za mocno przeszacowane ceny. Balon cenowy puchł nie gorzej niż w innych krajach, a media prześcigały się w zachęcaniu: kupuj, bo to wspaniała inwestycja! Dlaczego ceny tak rosły, czego nie można powiedzieć o płacach? Zdaniem profesora Marka Bryxa, katastrofa zaczęła się w 2006 roku od zapowiedzi Ministerstwa Finansów, dotyczącej zwiększenia stawki podatku VAT na mieszkania z 7 do 22 procent oraz likwidacji  ulgi odsetkowej. Nie pierwszy raz okazało się, że podatki rządza rynkiem mieszkaniowym. Każda zapowiedź zniesienia ulgi mieszkaniowej  powodowała już w przeszłości zwiększenie popytu na nowe mieszkania. 

Ceny nieruchomości podgrzała również coraz większa dostępność kredytów mieszkaniowych, szczególnie tych niżej oprocentowanych denominowanych w CHF. Dostawali je ci, którym bank na pewno nie przyznałby - w tej wysokości - kredytu złotowego. O ryzyku kursowym nikt nie myślał i wiele osób zadłużało się na styk; nie biorąc pod uwagę, że jak kurs walut wzrośnie, rata kredytowa pójdzie w górę.
 
Czy ceny mieszkań w ogóle spadną i jeżeli tak, to o ile?
Na to pytanie jednoznacznych odpowiedzi nie ma, choć większość ekspertów przewiduje  obniżki cen mieszkań. Padają stwierdzenia, że nawet o 20 – 30 procent. Takie zapowiedzi  praktycznie unieruchomiły rynek: potencjalni nabywcy wstrzymali się od zakupów. Ale nie wszyscy przewidują tak drastyczne zniżki. Profesor Jacek Łaszek uważa, że „spadek cen będzie rzędu 10, maksymalnie 20 procent”.  Są nawet analitycy, którzy już w tej chwili - po minimalnych spadkach - przewidują wzrost cen mieszkań.

Tymczasem ostateczny cios zadała rynkowi Komisja Nadzoru Finansowego, zalecając bankom wymaganie wkładu własnego rzędu  30 procent. Nie  wszystkie banki dokładnie się już do zaleceń dostosowały, ale na razie podniosły marże, a tym samym oprocentowanie. Ostrzej oceniają też potencjalnych kredytobiorców.  „Żeby kupić mieszkanie za pół miliona złotych, trzeba mieć około 150 tysięcy złotych wkładu własnego plus pieniądze na koszty transakcji”  –  wyjaśnia Michał Macierzyński.
 
Wycena nieruchomości
Banki zapowiadają też dużo ostrożniejsze podejście do wyceny nieruchomości. Do tej pory była to wycena z aktu notarialnego. Teraz  banki same chcą weryfikować cenę nieruchomości i na jej podstawie przyznawać kredyty. Bank będzie także monitorował wartość nieruchomości nie tylko przy  zaciągania kredytu, ale i w następnych latach. Co z tego wyniknie? „Jeżeli nieruchomość straci na wartości poniżej kwoty udzielonego kredytu,  bank  zapewne poprosi klienta aby uzupełnił zabezpieczenie” – mówi Norbert Jeziołowicz ze Związku Banków Polskich.  I co w takiej sytuacji ma zrobić klient banku? „Przede wszystkim należy przejrzeć zawartą z bankiem umowę kredytową, czy bank faktycznie zastrzegł sobie prawo do podwyższania wartości zabezpieczenia. Jeżeli tak, klient będzie musiał – jako dodatkowe zabezpieczenie - dać np. polisę ubezpieczeniową na życie, inna nieruchomość, samochód lub poręczenie” – mówi redaktor programu „Dach nad głową” Milena Wiśniowolska. 
 
Dostępność kredytów - co nas czeka?
Dostęp do kredytu walutowego będzie na pewno trudniejszy, a sam kredyt droższy, obwarowany koniecznością wniesienia wkładu własnego. Wiele wskazuje na to, że w kłopoty wpadną ci, którzy mieszkania kupowali niedawno. Zapłacili drogo, zaciągnęli wysokie kredyty w walutach, przy mocnym złotym. Ich raty mogą rosnąć z tytułu wzrostu kursu i oprocentowania, a gdy zechcą mieszkanie sprzedać – to uzyskana zapłata może być niższa od  długu, który trzeba wtedy spłacić! No cóż, przy tych cenach - mieszkań i kredytu - gwałtownie spadają szanse na godziwe mieszkanie. Fundacja Kredytu Hipotecznego bowiem obliczyła, że przeciętnego Polaka w II kwartale stać było na 38 m2 za niespełna 300 tysięcy złotych. „Teraz  być może już tylko na kawalerkę z kuchnią w przedpokoju i połówką wanny…” – komentuje Krystyna Milewska, redaktor programu „Dach nad głową”.

Tagi: ekspert ulga ryzyko wysoki pieniądze nieruchomości komisja stawka klient życie sektor kraj kredyt finanse ministerstwo wartość bank 2006 warunek cena wzrost kwota inwestycja rok podatek prawo polski program polska vat rynek przypadek koszt europejski należy
Opracowano we współpracy z:
Fundusz Górnośląski SA
http://www.fgrn.com.pl
Plaszkass
2015-08-16 11:48:24

Po prostu ludzie nie mają pieniędzy. Polski to i tak nie dotyczy. Nie przesadzaj, bo cena nieruchomości tylko trochę spadła. Banki faktycznie nie mają pieniędzy i niechętnie udzielają kredytów firmom i sama tego doświadczyłam. Jestem zmuszona wziąć kredyt w innym miejscu. Rozważam ofertę Multiinicjatywa.pl. Co sądzicie?

Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Logo PO KL Logo UE