Kalendarz wydarzeń
Listopad 2018
PnWtŚrCzPtSoNd
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

Partnerzy

GARR SA
GAPP SA
FGRN SA

Modernizacje środka trwałego w różnych aspektach prawnych


Wiadomości | Prawo 2007-11-06 13:46:42

Artykuł archiwalny
Ten artykuł jest starszy niż 12 miesięcy.

Modernizacja wg : prawa bilansowego, prawa podatkowego CIT i PIT, ustawy o podatku VAT, prawa spółdzielczego

1. Modernizacja wg prawa bilansowego
Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o rachunkowości wartość początkową środka trwałego stanowiącą cenę nabycia lub koszt wytworzenia powiększają koszty jego ulepszenia. Ulepszenie jest to przedsięwzięcie polegające na przebudowie, rozbudowie, modernizacji lub rekonstrukcji środka trwałego, w wyniku, którego wartość użytkowa (a nie wartość księgowa) tego środka, po zakończeniu ulepszenia, przewyższa posiadaną przezeń przy jego przyjęciu do używania wartość użytkową, mierzoną:
- okresem używania,
- zdolnością wytwórcza,
- jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonego środka trwałego,
- kosztami eksploatacji, i innymi miarami.

2. Modernizacja wg prawa podatkowego CIT i PIT
 Wartość początkowa środków trwałych zapisanych w prowadzonej przez spółdzielnię ewidencji, będąca podstawą amortyzacji (umorzenia w stosunku do środków trwałych finansowanych funduszami własnymi członków spółdzielni) może ulec zmianie w przypadku poniesienia nakładów na ich ulepszenie (modernizację). Wartość poniesionych nakładów nie może być bezpośrednio zaliczona do kosztów uzyskania przychodów, lecz będzie aktywowana do kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. W przypadku środków trwałych finansowanych funduszem udziałowym, względnie funduszem wkładów mieszkaniowych lub budowlanych umorzenie tych środków trwałych będzie ewidencjonowane jako zmniejszenie poszczególnych funduszy (art.6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Przepisy prawa podatkowego przewidują, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także na wydatki poniesione przez spółdzielnię na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 PLN.
 W świetle art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, środki trwałe uznaje się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcje, adaptacje lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 PLN i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. W spółdzielniach mieszkaniowych koszty eksploatacji w przypadku budynków będą miały duże znaczenie biorąc pod uwagę wartość użytkową ulepszanych środków trwałych.
Pojęcie ulepszenia zostało szerzej wyjaśnione w Piśmie Ministerstwa Finansów z dnia  13 marca 1995 roku (nr PO 3/722-160/94) w świetle, którego:
-przebudową jest zmiana (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,
-rozbudową jest powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności zaś budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
-rekonstrukcją jest odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,
-adaptacją jest przystosowanie ( przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż wskazywało jego pierwotne przeznaczenie, albo nadanie temu składnikowi nowych cech użytkowych,
-modernizacja jest unowocześnienie środków trwałych.
W tym miejscu należy podkreślić, że wydatki na ulepszenie środka trwałego zawsze powiększają jego wartość początkową, bez względu na ich wysokość. Oznacza to, że co do zasady, każdy wydatek na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję adaptację i modernizację, nawet o nieznacznej wartości, podwyższa wartość początkową środka trwałego dla celów amortyzacji (umorzenia).
Jedynie w sytuacji, gdy ulepszenie jest wynikiem wymiany (dodania) części składowych lub peryferyjnych wydatki na nabycie tych części zwiększają wartość początkową środków trwałych tylko wówczas, gdy ich jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 PLN. Gdy cena ta jest równa lub niższa od 3.500,00 PLN wydatki na nabycie poszczególnych części składowych lub peryferyjnych stanowią koszt uzyskania przychodów w dacie poniesienia wydatku.
Na wartość początkową środków trwałych nie mają znaczenia wydatki remontowe (bez względu na ich wielkość), służące nie ulepszeniu, lecz zachowaniu środka trwałego w dotychczasowym stanie lub doprowadzenie go do stanu używalności. Nakłady na remonty cechują się tym, że nie tworzą nowej wartości, a służą zachowaniu dotychczasowej substancji remontowanego środka trwałego. Remont pozwala na utrzymanie środka trwałego we właściwym stanie technicznym, umożliwiającym dalszą jego eksploatację, ma, więc charakter czysto odtworzeniowy i zachowawczy. Tak rozumiany remont polega w szczególności na:
-naprawie,
-odnowieniu,
-wymianie pewnych elementów,
-doprowadzeniu środka trwałego do stanu używalności,
- przywróceniu jego pierwotnej wartości użytkowej.
Remonty środków trwałych w spółdzielni mieszkaniowej zaliczanych do zasobów mieszkaniowych nie obciążają kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, lecz bezpośrednio fundusz  remontowy spółdzielni.
Zapisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązujące od sierpnia 2007 roku uniemożliwiły finansowanie modernizacji budynków mieszkalnych z wkładów własnych członków spółdzielni, co w konsekwencji powoduje powstanie kolizji na gruncie prawa podatkowego i zmusza spółdzielnie mieszkaniowe do prowadzenia procesu modernizacyjnego funduszem remontowym.

3. Modernizacja wg ustawy o podatku VAT
Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia się dostawę towarów używanych pod warunkiem  że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało spółdzielni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy również budynków, budowli lub ich części.
Nie korzystają ze zwolnienia:
a) obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy, (art. 43 ust. 1 pkt 2)
b) części budynków przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe, (art. 43 ust. 1 pkt 10)
c) obiekty jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez spółdzielnię na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a spółdzielnia:
- miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
- użytkowała te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. (art. 43 ust. 6)
Modernizacja zasobów mieszkaniowych zasiedlonych względnie zamieszkałych przed 1 maja 2004 roku nie podlega ustawie o podatku VAT.

4. Modernizacja wg prawa spółdzielczego
Zapis znowelizowanego art. 6 prim1.5. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pod pojęciem modernizacji uważa trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu.

4.1. Zasady finansowania modernizacji obowiązujące do lipca 2007 roku:

 -członek spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu był zobowiązany do uzupełnienia wkładu mieszkaniowego zgodnie z zapisem  byłego art. 10 ust. 5 ustawy u.s.m.
-członek spółdzielni, który przekształcał lokatorskie prawo do lokalu w własnościowe prawo do lokalu nie uzupełnia wkładu lokatorskiego o wartość uprzednio finansowanej przez spółdzielnię modernizacji,
-członek spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu w przypadku przeniesienia tego prawa w własność odrębną uzupełniał wkład mieszkaniowy o przypadającą na jego lokal wartość uprzednio sfinansowanej przez spółdzielnię modernizacji zgodnie z zapisem byłego art. 12 ust. 1 pkt. 2 ustawy o s.m.
-członek spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe prawo do lokalu był zobowiązany do uzupełnienia wkładu budowlanego zgodnie z zapisem byłego art. 17 prim 3 ust. 5 ustawy o.s.m.
-członek spółdzielni, któremu przysługiwało własnościowe prawo do lokalu w przypadku przeniesienia tego prawa w własność odrębną uzupełniał wkład budowlany o przypadającą na jego lokal wartość uprzednio sfinansowanej przez spółdzielnię modernizacji zgodnie z zapisem byłego art. 17 prim 14 ust. 1 pkt. 2  ustawy o.s.m.
-właściciele lokali zgodnie z treścią byłego art. 4 ust. 4 ustawy o.s.m. byli obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacja i utrzymaniem ich lokali,  eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni,

4.2. Zasady finansowania modernizacji obowiązujące od sierpnia 2007 roku:

 Z dniem 1 sierpnia 2007 roku członkowie spółdzielni posiadający spółdzielcze prawa do lokali, posiadacze własnościowych praw do lokali nie będący członkami spółdzielni oraz właściciele lokali (fakt zachowania członkostwa spółdzielni jest bez znaczenia) finansują prowadzone przez spółdzielnię  modernizacje funduszami remontowymi poszczególnych nieruchomości.
W stosunku do członków spółdzielni, którym przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu po dniu 23 kwietnia 2001 roku, a dokonali przekształcenia tego prawa w własnościowe prawo do lokalu, lub w związku z nabyciem po tym dniu własności tego lokalu, i nie dokonali całkowitej spłaty przypadającej na ten lokal kwot wynikających z modernizacji budynku, niespłacona kwotę umarza się jako nienależną pod warunkiem oczywiście że dokonana spłata pokrywa całkowicie koszty budowy tego lokalu.
W art. 6 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku  o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw, wynika w sposób jednoznaczny, że ustawodawca umarza posiadaczom spółdzielczych praz do lokali oraz właścicielom lokali nie spłaconą wartość nakładów modernizacyjnych poniesionych przez spółdzielnię, w przypadku gdy wartość modernizacji była finansowana funduszem remontowym spółdzielni. W przypadku gdy spółdzielnia finansowała nakłady modernizacyjne wkładami własnymi członków spółdzielni należność z tego tytułu jest w dalszym ciągu wymagalna.
Od sierpnia 2007 roku w przypadku przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu względnie własnościowego prawa do lokalu w własność odrębną, względnie w stosunku lokatorskich praw do lokali wybudowanych na gruncie którego spółdzielnia nie jest właścicielem lub nie przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego gruntu, a wyrażających wolę ustanowienia własnościowych praw do lokali zgodnie z zapisem art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku, spółdzielnia nie może domagać się pokrycia kosztów modernizacji finansowanych funduszami własnymi spółdzielni (udziałowy, zasobowy, zasobów mieszkaniowych, remontowy i modernizacyjny).
Według mojej oceny modernizacja finansowana wkładami własnymi członków spółdzielni, które to wkłady nie zostały w pełni wniesione (wykazywane są w pasywach bilansu spółdzielni w pozycja A II), są wymagalne, ponieważ mieszczą się w dyspozycji zapisu art. 12 ust. 1, art. 17.14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tym bardziej że ustawodawca zapisem art. 6 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku nie umarza nie wniesionych wkładów własnych członków, tak w stosunku do lokali które przekształciły  się po dniu 23 kwietnia 2001 roku jak również w stosunku do dokonanych wcześniejszych przekształceń tych praw w prawa własnościowe względnie w własność odrębną.

Tagi: ewidencja towar nieruchomości czynności ocena wysokość wynik 2004 finanse wydatek ministerstwo wartość przepisy przychody warunek cena wzrost kwota koszty rok podatek prawo ustawa fundusz 2007 vat cel zasada przypadek koszt należy gospodarka
Źródło: Skuteczne zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową
Opracowano we współpracy z:
Fundusz Górnośląski SA
http://www.fgrn.com.pl
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Logo PO KL Logo UE